实施时间：2026年5月1日有 效 期：5年适用范围：白银市行政区域内所有住宅小区业主共有资金全流程管理
一、政策总览与核心定位 （一）制定依据《民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》及甘肃省五部门公共收益管理指导意见，结合白银市实际制定。（二）核心定义业主共有资金：归全体业主共同所有的全部资金，包含：1.公共收益（核心）2.住宅专项维修资金（日常使用及增值部分）3.业主共同筹集资金4.捐赠资金、补偿赔偿资金5.其他依法归业主共有的资金 （三）管理六大原则业主决策、专户存储、独立核算、专款专用、公开透明、全程监管。 （四）政策核心目标1.彻底解决公共收益不透明、被侵占、被挪用、账实不符问题。2.实现专户、专账、专管、专审、专公示。3.保障业主知情权、参与权、决策权、监督权。4.构建决策—执行—监管—审计—移交全闭环。 二、五级职责分工1.市级物业主管部门统筹指导、政策制定、监督检查、招标确定专户银行、平台建设。2.县区物业主管部门日常监管、账户备案、使用审核、违规查处、组织审计。3.街道（乡镇）指导业主组织、矛盾调处、监督移交、大额资金复核。4.社区（村）居委协助配合；无业主组织时代行执行职责。5.业主大会/业主组织业主大会为决策主体；业主组织为执行主体，负责日常监督、公示、组织实施。6.协同部门发改（收费）、自然资源（产权确认）、市场监管（经营监管）、人行白银分行（金融监管）、物业协会（行业自律）。三、业主共有资金范围与归集 （一）公共收益（核心来源，全覆盖）1.共有房屋、地下室、架空层、物业用房租赁经营收入。2.共有道路/场地停车费（不含自有车位基础服务费）。3.电梯、门厅、外墙、灯箱广告收入。4.商业促销、摆摊、场地占用费。5.快递柜、净水机、自动售卖机场地费。6.通信基站等设施设备使用费。7.共用设施设备报废残值收入。8.银行存款利息等孳息。9.违约金、赔偿金、补偿费。10.其他共有部分合法经营收入。 （二）可扣除的合理成本（严格限定）仅限4类，单项扣除比例≤10%，书面约定、公开公示： 1.直接能耗费（如广告用电）2.设施维护费3.专项人工费4.法定税费禁止：虚增成本、重复计入物业费成本、擅自扣除。（三）其他共有资金1.业主共同筹集资金（表决通过、按面积或约定筹集）。2.维修资金结余与增值收益。3.捐赠资金、拆迁补偿、赔偿款。4.其他依法共有资金 。（四）归集时限与刚性要求1.公共收益：次月15日前全额存入专户，不得截留挪用私存。2.逾期缴存：按日万分之五支付违约金，纳入公共收益。3.筹集资金：代收后5个工作日入账。4.捐赠/补偿款：到账3个工作日入账。5.孳息：按季度直接划入专户。6.台账管理：纸质+电子，保存≥15年，账实相符、账证相符。四、账户管理 （一）专户制度一个物业区域只开一个专户，严禁混用、账外存放、公款私存。分账核算：公共收益、筹集资金、维修资金等单独列示。 （二）开户主体与账户名称1.业主大会成立前：社区/物管会开立2.业主大会成立后：以业主大会名义开立标准名称：XX小区业主大会业主共有资金账户3.委托物业企业管理：物业企业+项目名称+业主共有资金账户4.开户后3个工作日同步至市级物业监管平台 （三）四方印鉴监管（核心风控）选聘物业：县区住建财务章+街道公章+物业财务章+法人章。未成立业主组织：县区住建财务章+街道公章+社区章+负责人章。印鉴不得一人兼任保管，遗失24小时内挂失补办并报备。（四）备案要求1.开户后5个工作日内向县区住建备案，抄送街道、社区。2.无收益小区：细则施行30日内开户并零备案。3.账户变更：7个工作日内变更备案。 （五）银行义务·按月提供流水、对账单·资金变动实时提醒·配合监管、提供查询渠道·核对印鉴无误方可支付五、资金使用（权限、范围、流程、禁区） （一）优先用途优先补充住宅专项维修资金，比例不低于30%、不高于50%，业主大会决定。 （二）合法使用范围（8类） 1.共用部位/设施维修、更新、改造、增设。2.财产保险、安全检测、鉴定评估。3.业主组织工作经费、委员津贴、专职人员报酬。4.审计、招标、法律、评估等第三方费用。5.维护共有权益诉讼仲裁费用。6.酬金制下物业酬金（≤净额20%；包干制禁止列支）。7.业主共同筹集资金约定用途。8.业主大会表决通过的其他合法支出。 （三）严禁列支范围（7条红线） 1.建设单位质保期内应承担费用。2.水电气暖通信等专营单位承担费用。3.物业企业合同内运营成本与维修费。4.人为损坏应由责任人承担费用。5.业主专有部分维修费用。6.奖金福利、无关支出。7.业主大会禁止列支的其他支出。 （四）预算管理1.每年12月底前编制下年度预算。2.业主大会表决通过，公示≥7日。3.未通过：按上年度**80%**执行临时预算。4.预算外支出：≥5000元：按正常流程审批。＜5000元：业主组织集体决定，书面记录，每月公示。 （五）常规使用流程（五步闭环）1.申请：提交申请表、使用方案、预算、资质。2.表决：业主大会表决，公示。3.审核：县区住建10个工作日内出具划转通知书。4.划转：银行核对印鉴，直付收款单位对公账户超10万元街道复核。5.备案：完成后15日内报备，资料并入台账。 （六）应急使用流程（安全优先）1.适用情形消防故障、电梯严重隐患、外墙脱落、严重渗漏、其他紧急安全隐患。2.流程·1小时内双渠道报告·县区住建24小时内现场核实·当日划转，单次≤5万元·完成后7日内公示≥7日，补办手续 六、公示与审计（最透明、可监督）（一）三级公示制度（强制、固定、可查）1.月度公示（每月15日前）上月收支、归集、使用、结余、列支项目、收款单位，公示≥7日，报主管部门备案。2.年度公示（每年2月底前）全年总余额、明细、成本凭证、合同发票、审计摘要，公示≥30日。3.专项公示预算、预算外支出、应急使用，决定后3个工作日内公示≥7日。4.公示要求必须有固定物理公示栏，至少2种渠道同步公示，模板全市统一。 （二）业主查询与异议处理1.业主书面申请+产权证明即可查询。2.管理主体7日内书面答复并提供凭证。3.异议可向县区住建/街道投诉，7日内核查答复。 （三）强制审计制度（三类必审）1.年度审计：每年一次，费用从共有资金列支。2.联名审计：≥20%业主提议+业主大会通过。3.法定专项审计（必须审）·首届业委会成立后30日内·管理主体变更前15日内·业主组织换届/解散前15日内·物业企业退出前15日内·业主大会决定的其他情形（四）复审机制·≥20%业主联名可申请复审·街道选定机构，20日内完成·异议成立：费用从共有资金列支·异议不成立：费用由联名业主承担（最高5000元） （五）线上监管市级物业信息化平台：实时流水、收支公示、预算、审计、手机查询，数据延迟≤24小时。 七、移交管理（杜绝拒不移交）（一）移交时限1.业主大会成立后：30日内完成全面移交。2.管理主体变更：7日内完成移交。3.街道+社区现场监督，书面记录、四方签字。 （二）移交清单（全要素）1.账户资金余额（全额划转）。2.财务资料：账目、凭证、报表、对账单、台账。3.经营合同、协议及履行情况。4.印章、票据、开户资料、档案。5.债权债务说明。 （三）拒不移交处罚1.责令5日内移交。2.记入信用档案，推送国家企业信用系统、个人征信。3.按未移交金额日万分之五处罚。4.依法追责、赔偿损失。5.业主组织可申请法院财产保全。 八、监督管理与法律责任（一）监管频次县区住建：每季度抽查≥30%，年度全覆盖、检查台账、整改、结果公示。（二）物业企业违规责任1.首次：限期整改2.逾期/二次：限制招投标、信用惩戒、全市通报3.侵占挪用、金额较大、造成损失：移送司法4.法定代表人与直接责任人连带责任 （三）业主组织成员违规责任侵占挪用、私分、擅自使用、串通损害、拒不移交：责令改正、没收违法所得、暂停职务、提请罢免、赔偿损失、追究刑责。（四）管理主体通用违规情形·未开专户、账外存放、截留挪用·虚增成本、违规扣除·虚假公示、不公示·擅自使用、超范围使用·拒绝查询、拒绝审计、拒绝检查处理：红黄黑榜、整改、赔偿、追责。（五）银行违规责任·限期整改、赔偿损失·取消专户资格，3年内禁入 （六）业主欠费处理·送达缴费通知·公示房号、金额（隐去个人信息）≥7日·依法诉讼，诉讼费、律师费由欠费方承担·困难可分期，最长12个月 （七）公职人员责任滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、截留挪用、泄密：政务处分、移送司法。（八）建设单位违规责任擅自经营、侵占公共收益：限期改正、没收违法所得、处1–3倍罚款、赔偿损失。 九、附则与过渡安排1.解释部门：白银市住房和城乡建设局2.施行时间：2026年5月1日3.有效期：5年4.过渡期：施行后2个月内完成开户、备案、账务整理5.逾期未整改：暂停资金使用权限，依法查处十、政策核心亮点与群众获得感1.全市首个专户专账，彻底切断资金被挪用通道。2.四方印鉴共管，资金安全拉满。3.收支全公示、可查询、可审计，阳光透明。4.应急使用保安全，常规使用严流程。5.拒不移交联合惩戒，破解历史顽疾。6.线上监管+手机查询，业主随时监督。7.成本扣除严格封顶，杜绝变相侵占。8.收益优先补维修资金，夯实小区长期保障。